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不動産投資こんな未来もアリ!?宅建業者として開業する方法!

起業

「宅建とったけど、不動産投資にどうやっていかしたらいいのかな??」

本日はそんな疑問におこたえする記事をかきました!今回の内容は少し難しいです…

正直いうと、不動産投資をする中で
「宅建とってよかった~」「役に立った~」と思ったことはありません。

それでも不動産投資をする中で宅建をとる最大のメリット、それは…
不動産投資の経験をいかして【1人社長で開業する切符が得られる】ことです!

我が家も
夫「不動産売買時の仲介料が高いなぁ…」
妻「宅建とって開業すれば仲介料かからないんじゃ…?」

という安易な発想から宅建取得を決心しました。あさはかでした…笑

宅建を取得することで
「こんな未来(1人社長になる)もあるんだな」
と感じていただければ幸いです。

目次

宅建開業のメリット

まず、宅建業者として開業するメリットは次の2点です。

メリット
①短期転売できる(不特定多数に反復継続して不動産を取引できる)
②他人の物件を仲介し、仲介料を得れる

宅建業者だけができる取引は、以下の図のとおりです。

       自分の物件        他人の物件【仲介】
代理媒介
売買○【①転売】
交換
賃貸×【大家・不動産投資】

一般的に「大家さん」「不動産投資家」は、【自分の物件】を【賃貸】することで収入を得ています。
しかしそれ以外(表の〇の取引)は、宅建業者にしか認められていません。

宅建業者となることでできる業務が増えるのですが、中でも以下の2つが大きなメリットです。

短期転売できる(不特定多数に反復継続して不動産を取引できる)

業者になると、不動産を相場より安い値段で仕入れて転売できます。
転売前にリフォームをして価値を上げるのも一つの戦略です。

また、自分の物件を自分で売却できる(業者以外は仲介してもらわなければならない)ので、仲介手数料がかかりません。

他人の物件を仲介できる

仲介のメリットは手数料を得られることです。

依頼者の一方から得られる仲介料の上限は下記の通り

【売買】

宅地建物価格 (税抜き)

  • 200万円以下→5%
  • 200万超~400万円以下→4%+2万円
  • 400万円超→3%+6万円

※報報酬の限度額

【貸借】
1か月分の家賃 ※依頼者双方(貸主・借主)合計

宅建開業のデメリット

つぎに、宅建業者として開業するデメリットは次の2点です。

デメリット
①宅建業者ではない買主と契約する場合、2年間の契約不適合責任を負う
②開業資金として約200万円必要となる


宅建業者ではない買主と契約する場合、2年間の契約不適合責任を負う

宅建業者ではない買主と契約する場合、
契約不適合の場合、契約後2年間は損害賠償や契約解除を請求されるケースがあります。

※相手も宅建業者だった場合は、お互いプロということで免除

そそそそ、損害賠償・・・・

解決策として、既存住宅売買瑕疵保険(中古住宅の検査・保証)への加入があげられます。

また宅建業者として物件を購入する場合も、 
・クーリングオフ
・契約不適合責任 
などの制度が利用できないので、注意が必要
です。

開業資金として約200万円必要となる

ゼロから宅建業者として開業する場合、おおよそ下記の費用がかかります。

初年度
○宅建取得 独学で2万円~(私の場合)
○登録実務者講習 約2万円
○資格登録手数料 37,000円
○宅建士証 4500円
○法定講習 12,000円 (合格後1年以上経過の場合)
○法人設立 株式会社 約25万円  合同会社 約10万円
○事務所設置 自宅開業0円~借りる場合は賃貸料
○備品 (固定電話5000円~ 複合機2万円~ 応接セット(机・椅子)5万円~など)
○宅建免許取得 33,000円
○宅建協会入会 約130万円(自治体・協会によって異なる) 

2年目~
○宅建協会年会費6万~10万円(自治体・協会によって異なる) 
○事務所賃料
○法人税 

○宅建士証更新(5年に1回)約16,500円

開業までの3ステップ

宅地建物取引士になる!

1人社長となるためには、自分で宅建を取得しなければなりません。
(宅建を保有してる人を専任の宅地建物取引士として雇い入れる方法もありますが、
人件費がかかるのでお勧めできません。)

私が独学で宅建に合格した体験記はこちら…

合格後~宅建士証を得るまでのながれは下記のとおりです。

  • 合格!!
  • 2年以上の実務経験 or 登録実務者講習を受講(2日間約2万円)
  • 都道府県知事に登録 (資格登録手数料37,000円)
  • 宅建士証 (交付費用4500円) 

※合格後1年経過だと法定講習(12,000円)受講が必須

法人を設立する

 1人社長で開業する場合、次の3つのパターンがあります。
 いずれかに都道府県知事の許可を得て、宅建免許を持たせることになります。

 1個人事業主
 ○開業にかかる時間・費用をおさえられる
 ●個人事業主との取引を制限してる企業もある
 ●法人に比べ社会的信用が低い

 2合同会社
 ○株式会社に比べ費用が安い
 ●資産管理会社とみなされることも
 ●銀行から融資を受けにくい場合がある

 3株式会社 
 ○社会的な信用が高い
 ○銀行からの融資を受けやすい
 ●開業時の費用が最もかかる

供託金を納付する!

顧客に損害があった時のために
【法務局に営業保証金1000万円】【保証協会に入会し、弁済業務保証金分担金60万】
どちらか選んで納付することが必須となります。

費用を抑えるために、保証協会への入会がおススメです。

保証協会には次の2つがあります。
①全国宅地建物取引業保証協会 (はとマークの全宅)
②全日本不動産保証協会(うさぎマークの全日)

初年度は営業保証金60万円+入会金=約130万
翌年からは年会費6〜10万円程度 かかります。

※自治体や教会によっても、費用が異なります。

4 まとめ

いかがでしたか?

今回は、宅建を取得して1人社長になる方法について紹介しました。
デメリットもありますが、短期転売など魅力も大きい宅建業者。

参考図書として、実際に不動産業者として開業された不動産投資家の吉川英一先生の
『人生、楽に稼ぎたいなら不動産屋が一番!』があります。
「宅建開業って実際どんなだろう?」と思う方、ぜひ一読をおすすめします。

転売なのか? 仲介なのか? 売買なのか? 賃貸なのか? 
どの方法で利益を上げるのか、業者になる前に戦略を立てる必要があります。


そして、実現するために必要な業務を洗い出しましょう。
例として、
・契約書、重説の作成(売主)、説明
・物件情報取得の方法
・融資紹介
・司法書士とのやりとり…
などがあげられます。

そしてこの業務を問題なく遂行できるようになるにはどうしたらいいのか。
・不動産会社のサラリーマンになる
・経験ある人から教えを請う…
未経験からだと超えるべき壁も多いのが現実です。

「こんな未來もアリだな~」と思う方、
ぜひ宅建取得からはじめてみてはいかがでしょうか?

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